부담부 증여란? 절세효과, 양도세 등 개념과 관련내용 총 정리(feat, 공식 보도자료)

23년 1월 18일 22년 12월 국회를 통과한 개정세법에서 위임한 사항 등을 규정하기 위하여 소득세법 시행령 등 23개 후속 시행령 개정안을 발표하였다. 오늘은 이 내용 중 '부담부 증여'에 대한 개념과 관련 내용을 짚어보도록 하자.

부담부 증여란?

국세청 상속증여세과<출처:SBS biz>

• 증여를 받는 사람에게 일정한 급부를 할 의무를 부담하게 하는 증여이다. 즉, 임대나 대출이 있는 상태에서 주택을 증여하는 것을 말한다.
• 일반적으로 증여 시 증여 가액 중 [채무 인수액을 제외한 부분]은 증여세를 과세하고 [채무인수부분]은 양도세를 과세한다. 예) 4억원의 대출이 있는 10억원의 주택을 증여할 경우 순수 증여분인 6억 원에 대해서는 증여세를 과세하고, 4억원의 대출금에 대해서는 양도세를 과세한다. 
• 채무인수액을 제외한 부분(순수 증여분)은 수증자에게 증여세를 과세하고 채무인수액(대출금액)에 대해서는 증여자에게 양도세를 과세한다.
• 증여가액 전체대에 대한 세금을 부과하는 반면, 양도세는 취득가액과 경비를 뺀 나머지 금액에 세금을 부과한다. 또한증여세 세율보다 양도세 세율이 더 낮기 때문에 증여를 할 경우 대출이나 보증금을 끼고 하는 경우가 많다. 

양도소득세란?

양도소득세 정의<출처:네이버 지식백과>

• 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대한 세금을 말한다.
• 1세대 1주택 고가주택의 경우 12억원 초과분에 대한 양도차익만 과세한다.
• 취득가액 = 매입가격 + 취득 제세금, 기타 필요경비 = 수선비, 중개수수료, 인지대 등
• 장기보유 특별공제 = 보유기간 3년 이상 및 조합원 입주권에 대한 양도차익 * 보유기간별 공제율
• 부동산 양도일 경우 말일부터 2개월 이내에 관할세무서에 예정신고 및 양도소득세를 납후하여야 한다.
• 1년에 1회 최초 거래분에 한해 250만원의 양도소득 기본공제를 받을 수 있다.

기획재정부, 취득가액 기준시가로 일원화

• 현재는 오피스텔 등 가격 책정이 애매한 주택의 경우에는 임대 보증금을 주택 양도가액으로 책정한다(최소 보증금만큼은 집값으로 판단한다는 취지
• 이럴 경우 보증금과 집값이 같아지게 되고, 순자산 가치는 0원(주택가액-보증금)이 되고 증여세도 0원이된다.
• 예) 취득가액 2억(기준시가 1억6천만원) 인 주택의 전세가가 3억원이고 시가가 불분명하기 때문에 주택 양도가액이 3억원으로 책정되어 있다고 하자. 그렇다면 부모가 3억원의 채무를 자식이 인수하게 되는 꼴이고 순 자산가치는 0원, 증여세 역시 0원이 된다. 다만, 부모(양도자)에게 3억원 부채를 양도했기 때문에 양도차익(자산-취득가액)에 대한 양도세를 부과한다.

부담부 증여 기준시가 적용<출처:기획재정부 보도자료>

• 위 사례의 취득가액을 기준시가로 계산할 경우, 부모가 내는 양도세가 이전 2억을 기준으로 하면 양도차익이 1억원이지만 기준시가 1억 6천만원을 기준으로 하면 1억 4천만원에 대한 양도세를 부과하게 되므로 20~30% 정도 양도세를 더 부과하게 된다.
• 개정된 시행령은 2월 말부터 시행 예정이다.