최대 5억원까지 대출 가능한 특례보금자리론 총 정리

부동산 시장의 여러 가지 규제 완화가 이어지는 가운데 금융당국이 금리 상승에 따른 가계부채 상환 부담을 줄이기 위하여 내년 1년 동안 고정금리 정책상품인 '특례 보금자리론'을 출시하기로 하였다. 오늘은 특례 보금자리론의 내용에 대해 구체적으로 알아보도록 하자.

특례 보금자리론이란?

출처:금융위원회 보도자료

금융위원회는 2023년 금리부 담을 경감하기 위하여 한시적(1년)으로 일반형 안심 전환대출과 적격대출을 특례 보금자리론으로 통합하여 운용하기로 결정했다.

• 9억 이하의 주택 구입 시 소득에 관계없이 이용 가능(현재 보금자리론은 주택 가격 6억 원, 소득 7천만 원 이하 이용 가능)
• 대출한도 3.6억 원에서 5억 원으로 상향 조정
• 신규 구매· 대환· 보전용 대출도 이용 가능
• 특례 보금자리론 운영기간 중 적격대출 공급은 중단
• 단일금리 산정체계로 운영, 적정금리에서 일정 수준 인하한 우대금리 적용
• 23년 1월부터 1년간 운영
• DSR 미적용, DTI 적용 예상

내년 출시되는 특례 보금자리론은 이 3가지를 합친 형태라고 볼 수 있다.

• - 안심 전환대출: 금리 상승기에 주택담보대출자의 경제적 부담을 덜기 위해 1·2 금융권에서 받은 대출을 주택금융공사의 3%대 장기·고정금리 정책모기지로 대환 해주는 상품
• - 보금자리론: 주택금융공사가 공급하는 장기고정금리 분할상환 주택담보대출.
• - 적격대출: 2012년 3월 도입된 장기고정금리 상품, 모기지 담보부증권(MBS)을 기관투자자에게 팔고 현금화하는데 적격인 규격화된 대출.

 

보금자리론·안심 전환대출 금리 인상?

출처:한국주택금융공사

한국 금융공사는 지속된 금리 상승에도 불구하고 서민들의 주거비용 부담을 줄이기 위하여 지난 8월 17일 0.35% 포인트 인하 이후 금리를 동결해왔다. 하지만 현재 미국 기준금리가 계속 인상되는 상황에서 불가피하게 12월 20일부터 0.5% 포인트 인상한다고 밝혔다.

u-보금자리론은 연 4.75%(10년)에서 5.05%(50년)의 금리를 적용하고 온라인으로 신청하는 아낌 e- 보금자리론은 이보다 0.1% 포인트 낮은 4.65%(10년)에서 4.95%(50년)의 금리를 적용한다.

안심전환대출 금리

12월 20일 기준 금리가 0.5% 포인트 인상되는 보금자리론과는 달리 안심 전환대출은 연말까지는 연 3.7%~4.0%로 기존과 동일하게 적용된다.

 

한국 주택금융공사 관계자는 현재 변동금리로 대출을 이용 중인 차주는 내년 특례 보금자리론으로 대환이 가능하나 현재보다 높은 금리가 적용될수 있기때문에 대출금리 조정일과 조정주기 동안 대출금리 상승폭을 잘 확인하여야 한다고 말했다.

특례보금자리론 금리, DSR, DTI, LTV 정리

출처:LOANY

소득 제한이 없고 최대 5억 원까지 대출이 가능한 장점이 있기 때문에 많인 수요가 예상되는 가운데 우대형 안심 전환대출 차주보다 금리가 높을 것이라고 미리 제시한 것을 보면 특례 보금자리론 금리는 연 4% 또는 5% 초반 정도로 예상된다. 

현재까지는 구체적인 DSR, DTI에 대해서 기준이 발표된 것은 없지만 기존 정책자금(보금자리론)과 크게 다르지 않을 거라고 예상된다. 현재 보금자리론은 DSR을 적용하지 않고 DTI 최대 60%, LTV 70%이다.

LTV: Loan To Value Ratio, 집을 담보로 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는지 

DTI: Debt To Income, 총부채상환비율, 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율

DSR: Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환비율, 전체 부채에 대한 원리금 상환비율 

 

하지만 정책자금 재원인 MBS 공사채의 가중평균 발행금리가 5~6% 대인 상태에서 연 4%의 금리로 대출을 실행해주게 되면 주택금융공사는 1~2%의 역마진을 감내해야 하는 상황이 발생할 수도 있기 때문에 연 4%가 현실적으로 가능할지 의문이다.