국토부 실거주 의무 폐지와 전매제한 완화,관련 내용 총 정리

국토교통부가 최근 주택 시장 침체 및 경제난으로 인한 주거불안을 해소하기 위하여 1월 3일 2023년도 국토교통부 업무보고를 통하여 실거주 의무 폐지, 전매제한 규제 완화, 규제지역 해제 등 부동산 주요 정책과제를 발표하였다. 오늘은 이와 관련된 내용에 대해 구체적으로 알아보도록 하자.

부동산 규제완화 주요 내용은?

원희룡 국토교통부 장관<출처:연합뉴스>

규제지역 해제

현재 서울 전 지역, 과천, 성남(수정,분당), 하남, 광명이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되어 있다.

서울은 15개구(강남, 서초, 용산, 송파, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 강동, 종로, 중·동대문, 동작)가 주택 투기지역 지정되어 있다.

규제지역 해제<출처:국토교통부>

• 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제
  서울 강남, 서초, 송파, 용산은 대기수요를 감안하여 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하고, 나머지 21개구 및 경기 전 지역은 해제한다.
  해제지역: [서울21개구] 도봉, 강북, 노원, 성북, 은평, 종로 ,중랑, 동대문, 서대문, 중, 마포, 성동, 광진, 강서, 양천, 구로, 영등포, 금천, 동작, 관악, 강동 [경기] 과천, 성남(수정,분당), 하남, 광명
• 서울 강남, 서초, 송파, 용산은 주택 투기지역을 유지하고 나머지는 해제한다.
  해제지역: 성동, 노원, 마포, 영등포, 양천, 강서, 강동, 종로, 동대문, 중, 동작 11개구
• 규제지역 해제는 1월 5일 0시부터 효력이 발생한다.

민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제

현재는 서울 18개구 309개동과 과천, 하남, 광명시 13개동이 민간택지 분양가 상한제 지역으로 지정되어 있다.

서울: 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중, 광진, 서대문 전 지역

경기: 과천(5개동), 하남(4개동), 광명(4개동)

민간주택 분양가 상한제 완화

• 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 나머지 서울 14개구 및 경기 전 지역을  분양가 상한제 적용지역에서 전면 해제한다.
  해제지역: (서울) 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 중, 광진, 서대문구 전 지역 (경기) 과천(5개동), 하남(4개동), 광명(4개동)
• 분양가 상한제 적용 주택은 전매제한 강화, 실거주 의무 등을 부과한다.
• 분양가 상한제 지역과 상관없이 의무적으로 적용되었던 도심복합사업, 주거재생혁신지구사업 또한 분양가 상한제를 배제한다.
• 해제 효력은 1월 5일 0시 이후 입주자승인을 신청하는 건부터 적용된다.

전매제한 완화

현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년의 전매제한이 적용 중이다.

수도권은 분양가 상한제 적용 여부 및 규제지역 지정 여부 등에 따라 최소 6개월에서 최대 10년까지 차등 적용하였고 비수도권은분양가 상한제 적용 여부 및 규제지역 지정 여부 등에 따라 최대 4년까지 차등 적용하였다.

전매제한 기간 개선안<출처: 국토교통부>

• 수도권: 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다.
• 비수도권: 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 전면 폐지한다.
• 시행령 개정 이전에 분양받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용한다.

실거주 의무 폐지

현재는 입주 가능일로부터 2년~5년간 해당 주택에 거주해야 하는 실거주 의무가 있었다.

실거주 의무 폐지<출처: 국토교통부>

• 수도권 분양가 상한제 주택과 공공 재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무를 폐지한다.
• 실거주 의무가 부과된 경우에도 개정 법률을 소급하여 적용할 예정이다.
• 분양가 상한제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양되는 주택은 2~3년 실거주 의무가 부과되지 않는다.

중도금대출 보증 분양가 기준 폐지

현행 HUG 중도금대출 보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억에서 12억으로 상향되었으나 여전히 분양가가 12억이 넘는 주택의 실수요자들의 청약 기회가 제한되었고 HUG 중도금대출 보증은 인당 5억원까지만 가능하였다.

중도금대출 분양가 기준 폐지<출처: 국토교통부>

• HUG 중도금대출 보증이 가능한 주택의 분양가 기준을 폐지한다.
• 중도금대출 인당 한도도 폐지한다.

특별공급 분양가 기준 폐지

투기과열지구 내 분양가 9억원 초과주택은 특별공급 배정을 할 수 없어 다자녀 가구 등 특별공급 대상 수요자가 희망하는 주택을 충분히 공급하지 못했다.

특별공급 분양가 기준 폐지<출처:국토교통부>

• 특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지한다.
• 23년 2월까지 개정을 완료하고 시행 이후 입주자모집을 신청하는 경우부터 적용된다.

무순위 청약 자격요건 완화

현재는 본청약(1,2순위) 이후 당첨 포기, 계약취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청가능하였다(21년 5월 이전에는 유주택자도 무순위청약 신청 가능)

무순위 청약 자격요건 완화<출처:국토교통부>

• 주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능해진다.
• 23년 2월 개정을 완료하고 시행할 예정이다.

HUG PF대출 보증 확대

현재 장기적인 금리 상승과 부동산 경기침체 등으로 인한 건설사업자의 자금조달 문제를 해결하기 위하여 PF대출 보증 등을 통하여 유동성을 지원하고 있다.

HUG PF대출 보증 확대<출처:국토교통부>

• 착공 전 단계에서는 브릿지론에서 본 PF대출로 원활히 넘어갈 수 있도록 PF대출 보증 규모를 확대(23년 10조원)하고 금리와 심사요건 등도 개선한다.
• 착공 후에는 만기가 짧아 자금조달 리스크가 큰 PF-ABCP 등을 만기가 긴 대출로 대환 할 수 있는 상품을 신설한다.
• 준공 전 미분양이 발생하여 자금조달이 어려워진 경우 미분양 PF 보증상품(5조원)을 신설하여 지원한다.